수요일, 6월 19, 2024
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부부공동명의 단독명의 취득세 종부세 양도세 장단점 비교

부부공동명의 단독명의 무엇이 유리할까요?

 

부부공동명의 단독명의! 어떤 것이 절세에 도움이 될까요?

요즘은 부부공동명의로 주택을 취득하는 세대가 늘고 있습니다.

부부공동명의로 하면 단독명의보다 유리한 점이 많아 절세 차원에서도 공동명의를 택하는 경우가 늘어나고 있습니다.

하지만 다주택을 보유하고 있거나 상속, 증여에 따라 차이 날 수도 있기 때문에 공동명의가 전부 다 유리한 건 아닙니다.

본인의 상황에 따라 확실하게 알아보고 결정하는것이 중요합니다.

오늘은 부부 공동명의 주택의 장단점 및 취득세 보유세 양도세 비교해 보도록 하겠습니다.

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부부공동명의 취득세, 종부세, 양도소득세

집모형을 든 부부

부동산은 대표적으로 취득세, 보유세(재산세와 종합부동산세), 양도세 등의 세금이 부과됩니다.

구분 취득세 재산세 종합부동산세 양도소득세
과세기준 취득가액 주택 시가표준액 1인당 과세 1인당 과세
공동명의 유리여부 상관없음 상관없음 유리 유리

내 집을 처음 장만하거나 추가로 집을 구매해 상속이나 증여가 고민될 때 명의를 어떻게 해야 할지 고민하게 됩니다.

단독명의든 부부공동명의든 각각의 장단점이 있는데요.

보통 취득세와 재산세는 단독명의와 부부공동명의와의 차이는 없지만 부부공동명의로 할 경우 절세의 효과를 볼 수 있습니다

하지만 배우자의 상황에 따라 불리하게 작용할 수도 있습니다.

부부공동명의 취득세

주택수 취득가액 취득세율 농어촌특별세 지방교육세
1주택자 6억원 이하 1% 0.2% 0.1%
6억 초과~9억 이하 1%~3%[취득가액 X 2/3억원-3)X1/100] 취득세의 1/10
9억 초과 3% 0.3%
2주택자 조정대상지역 8% 0.6% 0.4%
조정대상지역 외 1주택자 세율과 동일
3주택자 조정대상지역 12% 1% 0.4%
조정대상지역 외 8% 0.6% 0.4%
4주택자 이상 조정대상지역 12% 1% 0.4%
조정대상지역 외 12% 0.6% 0.4%

취득세는 단독명의에서 부부공동명의로 변경할 때 말고는 1 주택자든 다주택자든 취득세의 차이는 없습니다.

취득세는 비례세율을 적용하기 때문에 단독 명의, 공동명의에 따른 절세효과는 없습니다.

오히려 취득세는 명의보다는 ‘집값’과 ‘집의 크기’ 그리고 주택수, 조정대상지역 여부가 중요합니다.

현행 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1%~3%, 9억 초과는 3%의 취득세를 적용하고 있습니다. 

만약 10억원의 새로운 주택을 매입할 경우 단독명의와 부부공동명의 취득세는 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.

예시)10억원의 새로운 주택을 매입할 경우 단독명의와 부부공동명의 취득세

  • 단독명의 : 10억 원 X 3.5% = 3500만원
  • 부부공동명의 : 10억원 X 3.5% X 1/2 = 1750만 원 (부부합산=1750 + 1750 = 3500만 원)

단독명의든 부부공동명의든 취득세는 별반 차이가 없는 것을 알 수 있습니다.

단독명의에서 부부공동명의 변경 시 취득세

단독명의에서 부부공동명의로 변경할 경우 취득세를 알려드리겠습니다.

배우자로부터 증여받게 되면 10년간 6억 원까지 공제가 가능하므로 지금 살고 있는 집이 공시가 12억 원이라고 할 경우 6억 원까지는 증여세가 발생하지 않습니다.

다만 증여에 대한 취득세와 등기수수료 비용이 발생하게 됩니다.

  • 부부공동명의로 변경 시 취득세 계산 = 취득 당시 가액 × 3.5%의 취득세율

예시)10억 원의 주택의 지분을 5:5 공동명의 할 경우, 5억 원에 대한 취득세를 납부

  • 5억원 X 3.5% = 1750만 원

부부공동명의 종합부동산세

종합부동산세의 경우 단독명의와 공동명의에 따라 공제금액이 달라집니다.

  • 2023년부터 종합부동산세가 2023년부터 개정됨에 따라 1세대 1주택자는 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
  • 1세대 1 주택자의 경우 부부공동명의 시 공제금액이 12억 원이 아닌 부부 각각에 9억 원씩 공제되므로 18억 원까지 종합부동산세가 나오지 않습니다.
  • 즉 공시가격에서 9억 원이 초과하게 되면 초과분에 대해서만 납부합니다.

종합부동산세 가산세 적용 사례

3 주택 이상 보유하거나 조정대상지역 내 2 주택자는 가산된 세율이 적용됩니다.

만약 조정대상지역 내에 2 주택을 각각 부부공동명의로 가지고 있다면 두 명 모두 2 주택자가 되기 때문에 보유하고 있는 주택수나 금액에 따라 종합부동산세는 달라집니다.

그러므로 단독명의와 부부공동명 시의 세율을 계산해보고 판단하는 게 좋습니다.

부부공동명의 양도소득세

주택의 양도소득세는 세대별로 주택수를 계산하여 세율이 적용됩니다.

과세표준(2년이상 보유) 세율 누진공제
1400만원 6%
5000만원 이하 15% 126만원
8800만원 이하 24% 576만원
1억 5000만원 이하 35% 1544만원
3억원 이하 38% 1994만원
5억원 이하 40% 2594만원
10억원 이하 42% 3594만원
10억원 초과 45% 6597만원

부부는 같은 세대로 보고 부부가 가진 주택수는 합산하게 되어 있으므로, 단독명의든 부부공동명의든 다주택자라도 주택수는 달라지지 않습니다.

하지만 부부공동명의라면 단독명의일 때보다 양도소득세가 줄어들게 됩니다.

예시)10억 원에 주택을 취득해 11억 원에 양도하게 되었을 경우 →  1억 원의 양도차익 발생

  • 단독명의 : 1억 원에 대해 35%가 적용  1억원 X 35% – 1544만 원(누진공제) = 1956만
  • 부부공동명의 : 5천만 원 X 15% – 126만 원 = 624만 원. 부부이므로 624 X 2 = 1248만 원
  • 기본공제 연 250만원 : 부부합산일 경우 500만원까지 공제 가능

양도차액이 발생하면 단독명의일 때보다 부부공동명의가 양도소득세를 더 절약할 수 있습니다.

부부공동명의 유리한 조건

보유한 1주택이 공시가격 18억 원 이하라면 ‘부부공동명의’가 무조건 유리합니다.

보유세, 양도세 측면에서 절세 효과를 누릴 수 있기 때문입니다.

만약 공시가격 18억 원을 초과한 주택을 보유한 부부라면, 명의를 분산하는것이 유리합니다.

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