공지시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액 차이점에 대해 얼마나 알고 계신가요?

우리가 부동산을 사고 팔때 아파트나 매물의 가격을 보면 공시지가와 실거래가, 기준시가, 시가표준액 등 여러가지 부동산 용어에 대해 듣게 됩니다.

각 용어마다 개념도 다르고, 세금마다 기준되는 금액이 다르기 때문에 부동산을 보유하신 분이라면 확실히 알아두면 도움이 됩니다.

오늘은 비슷하지만 다른 용어인 공시지가와  실거래가, 기준시가, 시가표준액과 함께 공시지가와 실거래가 차이는 어느정도인지 알아보겠습니다.

공시지가란 ?

공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의
단위면적당 가격을 말합니다.

공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격입니다.

공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.

1. 표준공지시가란?

우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능합니다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시합니다.

이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가입니다.

매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능합니다.

2. 개별공지시가

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격입니다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞습니다.

이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말합니다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부릅니다.

실거래가란?

실거래가는 실제 사고자 하는 사람이 매수한 실제 매매가를 말합니다.

우리 아파트 가격이 5억에 거래되었다고 하면 실거래가는 5억으로 실제 아파트를 사고 파는 사람들 간에 형성되는 아파트의 매매가격입니다.

부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데 그 신고되는 가격이 실거래가입니다.

실거래가 기준은 아파트를 사는 사람의 매매기준일이 실거래가 기준은 아니고 매수자가 100% 매수금을 다낸 잔금일, 소유권 이전 기준일입니다. 매매기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우 2개월 이상인 경우도 있어 실거래가를 소유권 100% 이전 기준일은 보는 것입니다.

실거래가는 양도소득세의 기준

2006년 1월부터 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 거래나 토지 등의 매매계약시 반드시 관할 구청에 신고를 해야 합니다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우 과태료가 부과됩니다.

실거래가는 해당 지역의 특성이나 상황, 호재 등이 반영되어 변화하기때문에 흐름을 파악하는 데 많이 사용되고 있습니다. 실거래가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 됩니다.

기준시가란?

기준시가는 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금부과 기준이 되는 가격을 말합니다.

국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격으로 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회워권 기준시가가 있습니다.

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기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준입니다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용됩니다.

따라서 양도, 상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 정당하다고 인정되는 경우에는 기준시가가 적용되지 않습니다.

시가표준액이란?

시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미합니다.

지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 대한 법률에 따라 공시된 가액입니다.

취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세 과세표준이 되는 것이 시가표준액이라고 생각하시면 쉽습니다.

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개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장, 군수 도는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액합니다.

공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격등을 고려하여 시장, 군수가 산정합니다.